Балкон входит в площадь квартиры

Ответ:

Добрый день, Александр.

п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

А жилой площадью в квартире — признаются только комнаты, который согласно п. 4 ст. 16 ЖК РФ 4. признаются как часть жилого дома или квартиры, предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

С 2005 года лоджии, балконы, террасы и веранды не включаются в общую площадь жилья. А размер общей площади, в свою очередь, влияет на величину коммунальных расчетов, например, за отопление и кап.ремонт.

Вычисляется площадь через сумму помещений любого типа с учётом коэффициентов:

— габариты балкона или террасы умножаются на 0,3;

— габариты лоджии — на 0,5.

Обмеряется квартира ровно по тому же принципу и в тех случаях, когда какая-либо информация о ней нужна для кадастрового учёта.

Считается ли балкон в общую площадь квартиры. Актуален вопрос для многих. Особенно интересует личностей, покупающих квадратные метры в новых многоквартирных домах. Отделы продаж идут на хитрость, продавая жилище с меньшей площадью, чем заявлена изначально.

На этапе строительства, застройщик может скрыть реальное количество квадратных метров. Договора выдают инвесторам с размытыми и непонятными формулировками. Когда считают площадь, часто учитывают балкон или лоджию. Такая ошибка противоречит всем правилам. Площадь балкона и лоджии площадь не должны входить в общую.

Покупатель без юридического образования, не всегда способен распознать обман. Не каждый знает о таких моментах. Риелтор может легко продать помещение с «незначительным несоответствием” заявленных размеров. На это и рассчитывают недобросовестные риелторы.

Содержание

Что такое общая площадь квартиры

Когда при покупке считается общая площадь квартиры, некоторые помещения не учитывают. Это подтверждено законом, и покупатель, столкнувшийся с несправедливостью, может отстоять свое право в суде. Предусмотрен возврат средств, которые были переплачены при покупке, за учтенный балкон или лоджию.

Понятие расчета жилого помещения. Зачем он нужен? Известно, что такое жилая и общая. По сути все ясно, ведь все знают, что общая — вся квартира; жилая — комнаты, в которых можно жить.

На практике не все так просто. Бывают такие обстоятельства, которые заставляют обманутых инвесторов подавать иск в суд.

Когда приобретается либо продается жилье, нужно учитывать его основные характеристики. Сюда относится общая жилая территория.

Помещение будет удовлетворять установленные требования, если оно соответствует таким параметрам:

  • находится отдельно от остальных территорий — имеет отдельный выход на лестницу в подъезде;
  • быть в жилом многоквартирном доме — более двух квартир;
  • должна иметь свободный доступ к квартире и территориям общего пользования.

В квадратные метры входят помещения, которые обеспечивают жильцам нужные санитарные и бытовые условия. Размер пространства может увеличиваться за счет коридора, лоджии, кладовки, веранды, балкона. Здесь потребуется реконструкция или перепланировка дома.

Действия проводятся, соответствуя всем нормам законодательства. На это необходимо получить разрешение органов местной власти. Если требования не выполнены, перепланировка считается незаконной.

Пристройка

Хозяева решаются на реконструкцию, с целью расширения площади собственного жилья. Реконструкция — комплекс работ, которые позволяют улучшить показатели жилого помещения, и качество жизни владельцев. Выполняется путем пристраивания дополнительной конструкции, перепланировки, надстройки, переоборудования и встройки. Все работы проводятся по нормативно-техническим требованиям.

По сравнению с планировкой, реконструкция считается строительной работой. Это усложняет процесс ее узаконивания, и требует сбора многих документов. После этого следует оформление нового свидетельства о праве собственности на помещение, пройденное реконструкцию.

Если жилец решил сделать пристройку в виде балкона, производится проектирование реконструкции помещения. Процесс проводиться в соответствии с действующим законодательством, поскольку будут происходить изменения внешних геометрических параметров многоквартирного дома.

Чтобы провести реконструкцию, хозяин жилья должен разработать проект. В этом поможет услуга профильной организации, с заключением договора. Обеспечивается авторский и технический надзор за процессом строительных работ.

На основании этого, регистрируется декларация, о начале выполнения реконструкции, по завершении которых готовятся новые документы с указанными параметрами квартиры после выполнения строительных работ. Только после этого вводится в эксплуатацию объект.

Если речь идет о пристройке на первом этаже, то по закону сделать ее будет непросто. Необходимо получить разрешение в уполномоченном органе по градостроительстве и архитектуре. Однако нет гарантии того, что вы получите положительный ответ.

Если жилец пренебрежет буквой закона, и все-таки решит без разрешения возвести пристройку, она будет считаться нарушением. Более того, такие конструкции будут подлежать сносу, если их не узаконить. Нарушитель будет привлечен к административной ответственности, но в судебном порядке он имеет все шансы отстоять свое право, если экспертиза не обнаружит нарушений в ходе строительства.

Как оплачивается площадь лоджий и балконов

Бытует противоречивое мнение по поводу того, входит ли лоджия и балкон в площадь квартиры. В Жилищном кодексе заявлено, что данные помещения не включены в общую площадь. Одновременно, Строительный кодекс опровергает это суждение, и говорит о принадлежности лоджии и балкона к жилой части, но с пониженным коэффициентом.

Лоджия считается частью квартиры. Это обусловлено потраченными ресурсами на постройку и рабочую силу. Эта часть квартиры оплачивается, но ее стоимость не будет состоять все 100%. Здесь применяется пониженный коэффициент.

Когда застройщик продает жилье, он обязан оценить площадь лоджии с коэффициентом — 0,5, а балкон — 0,3.

Остается выяснить момент, волнующий потребителей, при оплате за коммунальные, нужно ли учитывать площадь балкона и лоджии? Службы жкх, при подсчете оплаты за услуги, учитывают общую площадь, не учитывая коэффициентов. Опять таки, это обусловлено Жилищным кодексов, который все еще говорит о принадлежности лоджии и балкона к общей площади жилья.

На этих этапах возникают конфликты между владельцами квартир и коммунальными службами. Основанием для начисления сумм за квартплату, жкх считает информацию, указанную в техническом паспорте на квартиру с ее общей площадью.

Чтобы избежать таких неприятностей, инвестор должен при получении акта, он самостоятельно должен контролировать правильность поданной информации. То есть, не учитывая балкон и лоджию. С этим актом можно пойти в соответствующие органы, где хозяину выдадут кадастровый паспорт с площадью квартиры, без учета лоджии и балкона.

Если застройщик отказывается от такого предложения, подписывайте акт, но до регистрации следует зайти в бюро тех — инвентаризации, с просьбой выдать требуемый паспорт, учитывая ваши требования.

Данное решение сработает в пользу владельца, потому что БТИ ссылается именно на Жилищный кодекс, где к общей площади не относят лоджию и балкон.

Варианты правильного оформления жилья существуют. Прежде чем подписывать акт с застройщиком, лучше проконсультироваться со специалистом, который подскажет как провести процедуру. Владелец может себя избавить себя от переплат за коммуналку. При покупке самого жилья, цена за м2 будет ниже. Застройщик должен пересчитать итоговую сумму за квартиру, учитывая пониженный коэффициент на дополнительные помещения.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры?

При покупке или продаже жилья, а также при оплате коммунальных услуг, перед нами встаёт неожиданный вопрос – входит ли балкон в общую площадь квартиры? Ведь этот элемент жилого дома может иметь внушительный метраж.

Почему всё так неоднозначно? Давайте разберемся, в чём сложность.

Нормы СНиП про балкон

Рынок недвижимости опирается на нормы, указанные в СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Для определения площади квартиры приложение в форме «В» делает отсылку к «Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Инструкция). Пункт 3.34 Инструкции разделяет подсчёт на три категории: жилая площадь, площадь квартиры и общая площадь. Инструкция даёт исчерпывающий ответ: площадь балкона всё-таки входит в общую площадь квартиры.

Ответ: — Да! Входит.

Как считается балкон в общей площади квартиры по СНиП?

Исходя из пункта 3.37 Инструкции, она определена суммой площадей всех помещений, включая балкон, террасу, лоджию, веранду и холодные кладовые. Последние рассчитываются по понижающим коэффициентам: для балконов и террас действует коэффициент 0,3, для лоджий – 0,5, а у веранд и кладовых – 1.

Относится ли балкон к жилой части квартиры?

Возникает логичный вопрос – а входит ли балкон в жилую площадь вашей квартиры? Ответ – Нет. К жилым помещениям относят спальни, детские комнаты, гостиные и залы. Непосредственная площадь равна сумме жилых комнат и подсобных помещений (балконы, лоджии, террасы, неотапливаемые кладовые и тамбуры сюда не входят).

Статья 15 «Жилищного Кодекса РФ»

СНиП гласит, что балкон входит в общую площадь, но всё ли так однозначно? Статья 15 «Жилищного Кодекса РФ» подчеркивает, что общая площадь равна сумме площадей всех частей помещения (в том числе вспомогательного использования), кроме: балконов, лоджий, террас и веранд.

Ответ: Нет! Не входит.

Противоречия «ЖК РФ» и «СНиП»

Несостыковка документов вызывает массу споров: одни застройщики опираются на указания Инструкции и СНиП, другие – на ст. 15 ЖК РФ. Но именно строительные нормы и правила являются основополагающим документом в отношениях застройщика и дольщика – при покупке и продаже квартиры балкон будет учтен. Разумеется, с понижающим коэффициентом 0,3.

Оплата ЖКХ за балкон

А вот при оплате услуг ЖКХ надо быть внимательным: вы можете обнаружить, что оплачиваете еще и балкон, а вот ваши соседи или друзья – нет. Почему так получилось? Коммунальные организации, ориентируясь на Жилищный Кодекс РФ, насчитывают в квитанции квартплату согласно Статье 15. Если в кадастровом паспорте площадь указана вместе с балконом – ничего не поделаешь. В случае покупки жилья надо внимательно изучать акт приема-передачи на квартиру: при аккуратном заполнении лишние начисления в квитанции за балконные метры вам не грозят.

Чтобы не оплачивать счета ЖКХ за балкон при покупке квартиры, обратитесь в наше агентство недвижимости. Мы поможем оформить документы правильно, сэкономить Ваше время и значительные суммы на оплате коммунальных услуг во время проживания в своём новом доме.

Что входит в общую жилую площадь квартиры — спорные моменты

Два законодательных кита на которых лежат регулятивные функции по жилью — это:

  1. Жилищный кодекс от 2005 года.
  2. СниП от 2003 года, известный под названием «Здания жилые многоквартирные».
  3. Федеральный закон №384 от 30.12.2009 года, которому принадлежит приоритетность регулирования. При необходимости он отменяет некоторые пункты прежней редакции СНиП от 2003 года (в отличии от СНиП не учитывает балкон в общей жилой площади).

Важно! Некоторые положения вышеприведённых документов, упразднены введенным в 2009 году Федеральным законом под номером 384-Ф3.

Пройдёмся по жилищному кодексу, а именно важным его моментам:

  1. Статья 15-й пункт 5 — это основа для расчетов по общей площади вашего жилья — она равна сумме всех площадей квартиры, также вспомогательного характера, в которых происходит удовлетворение всех нужд и потребностей владельца, не беря к учету балкон, лоджию, веранду, террасу.
  2. Статья 16-й — определяет виды жилых помещений (пункт 1), к которым относит: жилые дома или их части, квартиру или ее часть, комнату.
  3. Статья 16-й пункт 3 — определяет понятие квартиры — структурное помещение обособленного характера, находящиеся непосредственно в многоквартирном доме, имеющее непосредственный доступ в помещения общего пользования, которое состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного плана, удовлетворяющие бытовые и другие потребности владельца.

По данным вышеуказанного СниПа, под общей площадью, сданной в эксплуатацию квартиры, следует понимать, ее расчет на основании внешних габаритов. А вот тут уже идет прямое включение и лоджии, и балкона и т. п.

При подсчетах площади рекомендовано употребление следующих коэффициентов:

  • Лоджия — 0,5.
  • Балкон, терраса — 0,3.
  • Веранда, кладовая холодная — 1.

Однако, нужно помнить и понимать, что СниПы — это хорошо, но главенство Жилищного кодекса — еще никто не отменял. Значит и ориентироваться нужно на него.

Что входит в общую площадь квартиры

  • Коридор.
  • Кухня.
  • Ванная комната.
  • Туалет.
  • Спальня (ни).
  • Кладовка.
  • Другие помещения, кроме лоджии, балкона, веранды, террасы.

Не будет лишним иметь понятие обо всех видах площадей, которые есть в квартире:

  1. Общая — сумма всех площадей жилья, которые должны быть учетны согласно ЖК РФ.
  2. Жилая — сумма площадей жилых комнат, которые выделены таковыми при проектировке здания. Смысловое назначение данного помещение — постоянное проживание человека.
  3. Полезная — в нашей стране — это сумма площадей всех помещений, с учетом балкона, антресоли, кроме лестничных пролетов, лифтовой шахты, пандуса и подобное, заграницей — сумма только используемых площадей.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры

Как бы ни хотел жадный чиновник внести в общую площадь вашей квартиры лишние метры, но балкон вносит сюда не получиться. Хотя он, конечно же, будет приводить вам за основу СниП от 2003 года, который дает ему такую возможность, однако, вы спокойно утверждайте, что за основу при таком расчете нужно брать ЖК РФ. А он исключает балкон из общей площади вашей квартиры.

Входят ли перегородки в общую площадь квартиры

Перегородки идут как части вспомогательных или основных помещений, которые согласно ЖК и СниП, нужно включать в общую площадь квартиры.

Сюда включают площади:

  • Ниши с высотой от 2 метров.
  • Арочные проемы от 2 метров.
  • Внутриквартирной лестницы (под ней).
  • Выступающий конструктивных элементов.
  • Отопительной печи.

Спорные моменты

Так как действующие законы нашей страны постоянно модифицируются, спорных моментов в данном вопросе возникает множество и весьма часто. Ведь большинство нюансов регулируются различной документацией и подзаконными актами, которые не находятся в доступности к рядовому обывателю.

Важно! Все данные характеристик жилых помещений, основанных на строительном проекте и замерах сотрудников БТИ, имеют справочное отображение в акте приемки объекта.

Так, площадь лоджии или балкона будет иметь справочный характер в документах БТИ. По данным этих показателей идет сверка между застройщиком и БТИ.

Права покупателей

Делая покупку жилья в новостройке, при детальном изучении чертежей и проекта квартиры, встает закономерный вопрос, что за коэффициенты и что они скрывают?

Для этого разберем пример:

Покупатель, подписал договор с застройщиком по долевому участию, с расчетом купить квартиру в 77 кв. м. С включением сюда площади лоджии. Однако в договоре, отсутствовали ссылки на используемые в расчётах коэффициенты и выкопировка поэтажного плана строения.

Квартира была введена в эксплуатацию, получен технический паспорт. И тут случилось, оно! Фактическая площадь квартиры составила 72,5 кв. м. В нее внесли площадь всех комнат — 68 кв. м. И лоджию 4,5 кв. м. С применением коэффициента 0,5. и выходит, что за 4,5 кв. м. Вы переплатили. Далее суд. И все аргументы застройщика не были приняты и его обязали вернуть вам деньги за данный метраж.

В отношении рынка вторичного жилья, то часты перепланировки, особенно хозяевами квартир, расположенных этажах зданий. И как итог, лоджии делают отапливаемыми как бы продолжением комнаты. И вот тут, если ранее ее не нужно было включать в общую площадь, то сейчас однозначно — да.

И когда вам приходит счет за теплосеть, обычно в ней идет расчет ориентированный на общую площадь вашей квартиры, без учета балконов, лоджий и т. п. Но когда ваша лоджия стала теплой, ее обязательно внесут в общую площадь. Что, соответственно, повысить ваши расходы на оплату услуг теплосети. Все помещения, которые ранее были «холодными», а сейчас имеет радиаторы, работающие от сети центрального отопления, будут включены в общую площадь жилья.

Судебная практика

Зачастую, судебные инстанции будут на стороне покупателя, как в вышеуказанном примере. Что и не удивительно. Ведь суд ориентировался на главенствующее право Федерального закона, притом, что застройщик брал за основу региональные акты и СниПы. Так что, не нужно дарить свои деньги, а нужно смело идти в суд за своими кровными.

Действующий сегодня Жилищный кодекс РФ утверждает, что общая площадь жилья составляет совокупность всех комнат и вспомогательных помещений квартиры, за исключением неотапливаемых лоджий и аналогичных им помещений в виде балкона и террасы. Помним, что если вы надумали схитрить, не платить за отапливаемую лоджию, будьте готовы, что суд встанет на сторону коммунальщиков, с присуждением вам весьма большого штрафа за такое самоуправство.

Входит ли балкон и лоджия в общую площадь квартиры?

Ответ на вопрос, входит ли балкон в общую площадь квартиры, однозначно положительный. Как балкон, так и лоджия, являются неотъемлемыми частями квартиры и учитываются при подсчете ее квадратуры. Однако они не относятся к жилой площади, кроме тех случаев, когда собственник сделал перепланировку и узаконил ее.

Под этим понятием имеется в виду абсолютно вся площадь квартиры, которой владеет собственник на законных основаниях:

  • все комнаты;
  • кухня;
  • ванна;
  • туалет;
  • балконы, лоджии;
  • кладовые, ниши;
  • коридор и т.п.

Из общей площади выделяется жилая – это суммарная поверхность (в квадратных метрах) всех помещений, предназначенных непосредственно для проживания:

Сюда не входят кухня, ванна, туалет, коридор, ниши и т.п. Поэтому можно точно сказать, входит ли балкон и лоджия в общую площадь квартиры: однозначно да. Но к жилой они не имеют никакого отношения. Как тот, так и другой показатели указаны в различных документах, связанных с квартирой:

  1. свидетельство о собственности (с июля 2016 года не выдается);
  2. выписка из ЕГРН;
  3. технический план;
  4. экспликация и поэтажный план.

В них указывают общую, жилую площади, а также делают детализацию по каждому помещению, т.е. указывают квадратуру комнат, кухни, балкона, лоджии и др.

Исключение из правила

В некоторых случаях собственники делают перепланировку объекта, стремясь увеличить его жилую площадь (т.е. территорию, пригодную для постоянного проживания). Для этого есть несколько способов:

  • Построить пристройку на 1 этаже (по виду напоминающей застекленный и утепленный балкон), провести туда отопление, благодаря чему квартира увеличится на 1 комнату.
  • Утеплить уже имеющийся балкон или лоджию, превратив ее в небольшое жилое помещение.
  • Увеличить квадратуру кухни за счет балкона (иногда он располагается именно за кухонным окном).

Провести подобные перепланировки будет довольно проблематично, потому что утепление балкона или лоджии предполагает обязательный вынос части системы отопления за пределы «основной» части дома. Соответственно это связано с рисками ее выхода из строя – например, из-за промерзания, недостаточного утепления стен и т.п.

Нередко жильцы самостоятельно проводят перепланировку, после чего никак не узаконивают ее или обращаются в суд для признания своих действий легальным. Однако наиболее простым способом является получение разрешения в местной администрации, после чего можно смело приступить к перепланировке.

Этот метод гарантирует то, что новая площадь действительно будет признана жилой. В противном случае документ можно не получить. И тогда придется демонтировать систему за свой счет. К тому же она может повредить системе отопления части дома (по стояку).

Как учитывается площадь балкона при продаже

Площадь квартиры – один из важнейших показателей, на основе которая формируется рыночная цена при ее продаже. Обычно сначала определяют стоимость квадратного метра в данном районе, а затем умножают ее на общую квадратуру.

Однако при оценке площади балкона или лоджии применяются понижающие коэффициенты, составляющие 0,3-0,5, поскольку эта территория не равнозначна жилой (комнаты, спальня, зал и др.). При этом само по себе наличие балкона всегда немного удорожает стоимость квартиры, равно как и его состояние – остекление, стеклопакеты, утепленный пол и т.п.

Однако этот расчет является довольно условным. На самом деле цена определяется множеством факторов, среди которых балкон и/или лоджия являются не настолько важными, как, например, близость метро, иная транспортная инфраструктура, магазины, престижность района, год постройки дома, состояние квартиры и многие другие.

Таким образом, в площадь квартиры входят абсолютно все помещения, которые к ней относятся – как жилого, так и вспомогательного назначения. Их рыночная стоимость разная, но в любом случае недвижимость оценивается как единый объект на основе анализа большого количества факторов.

При покупке квартиры в новостройке часто возникает вопрос, входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры.

Вопрос этот возник не на пустом месте, некоторые застройщики площадь балкона не считают вообще, некоторые считают с коэффициентом, 0,3%, другие 0,5%, а есть такие, которые балконы считают по полной стоимости квадрата.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас .

Как мы видим из этого документа, балконы, лоджии, веранды и террасы, не входят в общую площадь помещения. Жилищный кодекс говорит об этом однозначно.

Рассмотрим другой документ, на который часто ссылаются при подсчете общей площади квартиры, это Строительные правила.

Строительные правила — СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные».

Пункт 2,2. Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом № 37 от 04.08.98 Минземстроя России.

Открываем вышеприведенный Приказ.

Приказ № 37 Федеральной службы государственной статистики от от 04.08.98. «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Итак, СП 54.13330.2011 ссылаясь на Приказ №37, говорит о том, что балконы, веранды, террасы входят в общую площадь квартиры, но с понижающим коэффициентом.

То же самое сказано в обязательном приложении №2 к СНиП 2.08.01-89. Пункт 2 Приложения гласит «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.»

Налицо несоответствие. Жилищный кодекс говорит о том, что балконы, лоджии и террасы не входят в общую площадь помещения, а Строительные правила, в то же время утверждают, что они входят в общую площадь, но с понижающим коэффициентом. Для того, чтобы понять, как с этим дальше жить, ответим на третий вопрос.

Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?

Ответ, должна. Ведь застройщик тратит на её изготовление строительные материалы, силы и время, а любая работа, как известно, должна оплачиваться. Именно об этом говорится в СНиПах и СП, а также в письме Министерства Регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08.

Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент?

Мы уже выяснили, что оплачивать балконы и лоджии мы всё-таки должны. Но оплачивать мы их должны не на 100%, а с понижающими коэффициентами о которых говорилось выше.

Почему так? Почему не бесплатно, как написано в жилищном кодексе?

Потому что Жилищный кодекс регулирует отношения между эксплуатирующей организацией и собственником квартиры, а СНиПы и СП регулируют отношения между застройщиком и дольщиком.

Как мы помним, в СП 54.13330.2011 и в СНиП 2.08.01-89 говориться о понижающих коэффициентах. То есть, застройщик, выставляя на продажу квартиру должен оценивать площадь лоджии с коэффициентом 0,5, площадь балкона с коэффициентом – 0,3.

Входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх?

Коммунальные службы считают оплату жилья исходя из общей площади помещения. Без коэффициентов. Почему? Потому что в Жилом кодексе ясно сказано, что балконы и лоджии не входят в общую площадь помещения.

Именно на этом этапе у хозяев квартир и возникает множество претензий к коммунальщикам, когда балконы и лоджии вдруг оказываются включены в общую площадь помещения.

Но зачастую, прямой вины эксплуатирующей организации в этом нет. Они начисляют квартплату на основании тех документов, которые вы предоставляете им. То есть, на основании кадастрового паспорта, который выдается вам на руки после того, как вы подписали приемопередаточный акт у застройщика.

Поэтому, для дольщика необходимо понимать, что, подписывая акт приёма-передачи квартиры он сам должен отследить, чтобы в документе была указана общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким актом можно спокойно идти в регистрационную палату и регистрировать право собственности на квартиру. Кадастровый паспорт вы получите с правильно посчитанной общей площадью квартиры, без учета лоджий и балконов.

Что делать, если застройщик настаивает на том, чтобы в акте приёма-передачи была указана общая площадь с учетом лоджий и балконов?

Можно подписать такой акт. Но перед тем как идти регистрировать квартиру загляните в Бюро технической инвентаризации и попросите сделать вам правильный технический паспорт квартиры.

Поскольку специалисты БТИ в своей работе пользуются Жилищным кодексом, то они правильно посчитают вам площади, указав общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким техническим паспортом и приемопередаточным актом уже можно идти в регистрационную палату и регистрировать свою недвижимость. Общую площадь квартиры вам пропишут по плану БТИ.

Когда речь идет о квартире, мы привыкли оперировать двумя понятиями: «общая площадь» и «жилая площадь». Казалось бы, никаких проблем с применением этих определений быть не должно: исходя из простой логики, общая площадь – это площадь всех помещений квартиры, а жилая – только тех, что предназначены для проживания, то есть жилых комнат.

Оказывается, не все так просто. И определения эти размыты, и используются они в разных случаях по-разному. К тому же документа, который расставлял бы все точки над i в этом вопросе, нет. Отсюда возникает путаница, которая нередко приводит спорящие стороны в суд.

Мы не претендуем на исчерпывающий анализ всех возможных вариантов использования данных определений. Но наиболее часто встречающиеся охарактеризуем.

Кодекс и инструкция

Прежде всего упомянем противоречивость и неполноту законодательства на этот счет. Так, понятие «общая площадь» толкуется в нескольких нормативных актах, и суть этих определений не совпадает. В Жилищном кодексе РФ (статья 15, пункт 5) говорится: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Про жилую площадь, кстати, кодекс вообще ничего не знает.

Внешние метры балконов и лоджийБалкон и лоджия воспринимаются большинством покупателей как важный и даже необходимый элемент квартиры. Но многие не знают, >>А вот Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37) видит общую площадь иначе: «3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0».

Таким образом, Жилищный кодекс исключает лоджии, балконы и прочие подсобные помещения из общей площади, а Инструкция – включает. Кому верить и для чего это нужно?

Площадь площади рознь

Как отмечает Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», понятие «общая площадь жилого помещения» используется в следующих случаях: для определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, для определения цены договора долевого участия (ДДУ) в строительстве, при предоставлении жилья по договору социального найма, при предоставлении ряда льгот (например, для расчета денежной компенсации за наем жилых помещений военнослужащим) и т. д.

До 2011 года использовался также термин «общая приведенная площадь», но потом слово «приведенная» из него убрали. И началась путаница, потому что такое понятие (для ясности будем называть это приведенной площадью) тоже используется при расчете цены в ДДУ, когда квартира содержит перечисленные помещения. Их стоимость считается с понижающим коэффициентом. При этом не все застройщики подробно разъясняют своим покупателям перед подписанием договора, какая именно площадь квартиры в нем указана.

Частный юрист Анна Мигова разъясняет: обычно застройщики следуют одному из двух предусмотренных ФЗ-214 («О долевом строительстве…») вариантов. Первый – указать проектную площадь будущей квартиры в некоем диапазоне, скажем, 40 кв. м плюс-минус 2 кв. м. В таких случаях договор не предусматривает никаких перерасчетов цены после фактического измерения созданной квартиры. Если после обмера уже готовая квартира имеет площадь 41 кв. м или 38 кв. м, то покупатель не заплатит ни больше, ни меньше, чем указано в ДДУ. Считается, что покупатель и продавец договорились не менять стоимость этого объекта в зависимости от его площади. Но только в пределах погрешности в 2 кв. м в ту или иную сторону. Если площадь квартиры после сдачи дома составит 42,5 кв. м, то покупатель доплатит за 0,5 кв. м, а если 37 кв. м – то застройщик вернет стоимость 1 кв. м.

Второй вариант – когда в ДДУ оговаривается, что любые отступления от указанной в договоре площади влекут за собой перерасчет.

А вот уточнения насчет балконов, лоджий и кладовых приводят далеко не все застройщики. То есть не конкретизируют, входит ли балкон размером 1,5 кв. м в эти 40 «квадратов» или нет.

В таких случаях по умолчанию применяется упомянутая выше инструкция.

Балконный просчет

Никто не застрахован от недоразумений.

Петербургский арбитражный суд год назад рассматривал такое дело. Гражданин купил у петербургского застройщика квартиру по ДДУ, в котором указывались следующие параметры: общая площадь квартиры 47,44 кв. м, площадь балкона – 15,7 кв. м (балконов было два: 10,84 + 4,86 кв. м). Стоимость балконов нужно было рассчитывать с понижающим коэффициентом 0,3, и в итоге приведенная площадь всей квартиры (включая балконы) должна была составить 52,15 кв. м. Но застройщик в договоре указал другую площадь – 53,4 кв. м. Более того, когда дом был сдан, оказалось, что общая площадь квартиры 47,3 кв. м, а балконов – 9,6 + 4,2 кв. м.

Если бы не отказ застройщика производить перерасчет, то, наверное, покупатель никогда и не узнал бы об упомянутых несоответствиях. Но перерасчета застройщик не сделал. И дольщик пошел в суд. В итоге выяснилось, что из-за этих нарушений в подсчетах покупатель переплатил компании 167,58 тыс. руб. Дольщик взыскал с продавца эти деньги, а также штраф за неосновательное обогащение.

Учетные нюансы

В большинстве случаев при операциях с недвижимостью используется понятие «общая площадь» в трактовке Жилищного кодекса. Так, при расчете платы за отопление в квартирах, где не установлены приборы учета, используют общую площадь. Ее же имеют в виду, когда начисляют налог на недвижимое имущество.

Но иногда нужно уточнять жилую площадь. В частности, при предоставлении помещений в общежитиях, как говорит статья 105 Жилищного кодекса, на каждого человека должно приходиться не меньше 6 кв. м жилой площади. Кухни, коридоры, санузлы и прочие помещения, имеющиеся в общежитиях, в эти расчеты не входят.

Есть нюансы и при постановке граждан на очередь для улучшения жилищных условий. Чтобы встать на очередь в Петербурге, требуется, чтобы заявитель был признан малоимущим, а также чтоб в квартире, где проживает он и его семья, на каждого человека приходилось не более 9 кв. м общей площади в отдельных квартирах и не более 15 кв. м общей площади, когда речь идет о коммуналке. Такой норматив называется учетной нормой.

Если в очередь вас приняли, то наделять жильем для улучшения условий будут уже не по учетной норме, а по норме предоставления – она в Петербурге не менее 18 кв. м общей площади на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, и 30 кв. м для человека, проживающего отдельно.

Те же нормы предоставления учитываются при расселении аварийного жилья. Но только когда квартира не приватизирована, а расселяемые жильцы стоят на очереди по улучшению жилищных условий. В противном случае им должны дать жилье площадью не меньше расселяемого. У собственников аварийное жилье выкупают по рыночным ценам. Или по соглашению сторон могут предоставить жилплощадь взамен, зачтя ее стоимость в качестве денежного расчета.

ЗАХОДИ

Общая и жилая площадь: в чем разница?

Общая жилая площадь квартиры – это совокупность квадратур всех ее помещений. В техпаспорте и бланках оплаты коммунальных услуг она обычно обозначается термином «общая площадь квартиры». И именно исходя из нее определяется размер платежей за услуги ЖКХ, стоимость аренды и рыночная цена жилья.

Узнать ее можно в документах на недвижимость или, если была проведена перепланировка, можно рассчитать самостоятельно:

  • Для этого нужно измерить площадь каждого помещения, включая вспомогательные – ванную, кухню, балкон и другие;
  • Параметры жилых комнат складываются между собой;
  • Вспомогательные помещения прибавляются с учетом применения понижающего коэффициента. Для утепленных лоджий и балконов он составляет 0,7, для обычных – 0,3, для кладовой – 0,2.

Получившаяся сумма – и есть общая площадь вашей квартиры или дома.

Жилая площадь квартиры – это часть жилья без учета вспомогательных помещений. Наиболее часто ее расчет требуется для определения возможности претендовать на получение государственной субсидии и улучшение условий проживания. Это часть от целого, которая априори меньше указанной в документах общей площади.

Что входит в жилую площадь квартиры?

Если общая площадь рассчитывается в соответствии с Жилищным Кодексом РБ, то определиться, что входит в жилую площадь городской квартиры бывает непросто. К ней однозначно относятся гостиные, детские и спальни. Но, если вы приспособили одну из комнат под кабинет или кладовую, это вовсе не означает, что она относится к вспомогательным – ее причисляют к жилой площади.

Кроме того, обратите внимание:

  • Встроенные шкафы вычитают из расчетов;
  • Кладовка и гардеробная причисляются к жилой площади, при условии, если они были переоборудованы из жилых комнат или по техпаспорту являются их частью. Если же проект квартиры или дома предусматривал их, то они переходят в разряд вспомогательных;
  • Рабочий кабинет однозначно включают в расчеты;
  • Утепленные лоджии и балконы, на которых установлены отопительные приборы – это часть жилой площади.

Если вы думаете, как рассчитать жилую площадь частного дома, то должны знать, что мансарды и вторые этажи считаются наравне с первым по периметру плинтуса. Из общей площади нужно будет вычесть только ванные, котельные, кухню, прихожие, лестницы, балконы и террасы, которые относятся к подсобным и вспомогательным помещениям.

Спорные ситуации: что считается жилой площадью в квартире, а что нет

При возникновении спорных ситуаций, достоверно определить, что будет входить в жилую площадь квартиры можно, открыв планировку дома. Достаточно соотнести первоначальный план с неоднократно «переформатированным» жильем – и все станет на свои места. Внесенные вами улучшения вполне вероятно, могли увеличить жилую площадь, но уменьшить – никак.

Второй вариант – обратиться к профессиональным оценщикам, которые достоверно знают правила определения и снятия замеров.

Как правильно рассчитать жилую площадь в РБ

Вооружившись рулеткой и планом квартиры, нужно измерить каждую из жилых комнат и все, что ранее к ним относилось. При наличии ниш и неправильной геометрии, лучше разделить помещения на прямоугольники – так будет проще провести измерения и сложить их.

  • Измерения ведут по внутренней части плинтуса;
  • В каждой комнате измеряют длину и ширину, перемножают их между собой;
  • Складывают все полученные цифры.

Получив твердую цифру, вы достоверно узнаете ответ на вопрос, можете ли вы претендовать на улучшение условий. Исходя из квадратуры жилплощади нередко рассчитывают и ее рыночную стоимость, арендный платеж.

Нормировка жилья в Беларуси

Норма жилплощади на одного человека – понятие, зафиксированное на законодательном уровне. И оно же позволяет с точностью определить условия быта семьи. Если жилая площадь меньше положенного – семья может претендовать на улучшение условий и получение субсидий от государства. Справедливости ради стоит сказать, что «лишние» квадратные метры в Беларуси налогом не облагаются и не отбираются у обеспеченных людей.

Тем не менее, норма – понятие плавающее. Она во многом зависит от региона проживания человека. Так, текущее их значение таково:

  • В Минске на человека должно приходиться не менее 10 квадратных метров жилой площади;
  • В других городах – 15 квадратов;
  • В общежитиях, вне зависимости от их расположения, выделяется 6 метров на каждого члена семьи. При ожидании пополнения можно подать на расширение жилплощади.

Если вы тщательно рассчитали жилую площадь, разделили ее на количество членов семьи и получили результат, который меньше установленных государством норм, то вы имеете полное право претендовать на получение льготного кредита или субсидии на покупку нового, более просторного жилья.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *