Арендодатель удерживает имущество арендатора

Арендодатель не исполняет обязательства по уплате арендных платежей и прочих, связанных с пользованием помещением расходов.

Вопрос: в каком случае удержание арендодателем вещей арендатора будет являться законным и не повлечет возбуждения уголовного дела по статье 330 УК РФ (самоуправство)? Вправе ли арендодатель вывезти вещи арендатора на хранение в другое место?

Ответ:

Во всех случаях, когда договор аренды действует, удержание вещей арендатора или вывоз их арендодателем из арендуемого помещения, или чинение иных препятствий в доступе к вещам арендатора (например, смена замков в целях ограничить доступ в помещение) будет незаконным. Соответственно, такие действия будут содержать признаки состава уголовного самоуправства.

Содержание

1. Прекращение договора аренды, акты передачи подписаны

Срок договора аренды истек, при этом, договор аренды не содержит условия о его пролонгации, либо содержит, но арендодатель уведомил в установленный срок о нежелании продлевать действие договора на тот же срок, либо стороны заключили соглашение о расторжении договора. При этом, подписан акт приема передачи помещения арендатором арендодателю. Сам арендатор оставил помещение (съехал, не ведет в нем деятельность). Но в помещении остаются вещи арендатора.

В этом случае, в силу того, что владение арендодателем помещением является законным (подписан акт передачи), то завладение вещами является также законным. Возникает право на удержание, равно как и право на вывоз вещей арендатора для хранения их в другом месте. Признаки самоуправства – отсутствуют.

2. Прекращение аренды, арендатор покинул помещение, но акт передачи не подписан

В Инф. письме Президиума ВАС РФ № 66 указывалось: «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение оборудованием не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ».

То есть, если срок аренды истек, арендатор покинул помещение, оставив в нем вещи, удержание данных вещей является правомерным, соответственно правомерным является и их вывоз в иное место для хранения.

При этом, следует сделать так:

  • составить акт приема передачи находящегося в помещении имущества в одностороннем порядке, в котором подробно описать все имущество (наименование, марка, количество, характеристики, наличие повреждений, царапин, потертостей и т.д.)
  • составить письмо и направить его заказным письмом арендатору. Содержание письма примерно следующее: «в связи с уклонением вас от возврата объекта аренды … (помещения № … адрес …) … числа арендодатель принял объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта; имущество, находившееся в помещении … (таком-то) описано и будет удерживаться арендодателем до полного погашения задолженности по Договору на основании статей 329, 359 Гражданского кодекса Российской Федерации».

3. Прекращение аренды за истечением срока договора, но арендатор продолжает пользоваться помещением

Если срок аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться помещением (то есть не съезжает, осуществляется там деятельность и т.д.), то завладение находящимися там вещами, ему принадлежащими, будет незаконным и такие действия могут быть вполне квалифицированы как уголовное самоуправство. В таком случае следует заявлять иск о выселении.

4. Решение суда о расторжении договора

Во-первых, в этом случае решение суда должно вступить в законную силу. Если решение в силу не вступило – договор действует, завладение вещами незаконно – самоуправство.

Во-вторых, как уже указано выше, если арендатор продолжает пользоваться помещением даже при вступившем в силу решении суда о расторжении договора аренды, то завладение его вещами для целей удержания и вывоза будет незаконным (соответственно, — признаки самоуправства), поскольку владение помещением и находящимися там вещами арендатор не прекращал. В этом случае надлежащий способ защиты права – иск о выселении (напомню, что выселение – это освобождение помещения от находящихся там лиц и их вещей)

Вероятность отказа в возбуждении уголовного дела по ст. 330 УК РФ

Однако следует сказать о том, что даже если договор аренды не прекратил действие, но арендодатель совершил указанные выше действия, далеко не всегда это влечет возбуждение уголовного дела по признакам состава преступления, предусмотренного статьей 330 УК РФ. Зачастую правоохранительные органы, отказывая в возбуждении уголовного дела, указывают в постановлении, что имеет место быть спор хозяйствующих субъектов и данный спор подлежит разрешению в порядке гражданского судопроизводства, а не уголовного.

Пример приговора по ст. 330 УК РФ

В качестве примера приговора за самоуправные действия арендодателя, вывезшего имущество арендатора можно привести Постановление Калужского областного суда от 13 августа 2014 года. Обращаем внимание, что по данному делу установлено, что из арендуемого помещения было вывезено не только имущество и бухгалтерская документация, но большая часть данного имущества была утрачена. Судом указано:

«существенный вред, причиненный С., выразился в нарушении законных прав и интересов потерпевшей, которая была лишена возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, значительная часть которого была для нее утрачена, а также осуществлять предпринимательскую деятельность..»

обзора «Удержание имущества (вещи) должника», куда вошли следующие статьи (ответы на вопросы):

Основания для удержания вещи (имущества) должника
Условие договора об удержании. Как сформулировать?
Удержание транспортного средства. Когда незаконно?
Удержание вещи должника по договору аренды. Судебная практика
Удержание вещи должника по договору подряда. Судебная практика
Обращение взыскания на удерживаемую вещь должника
Удержание имущества арендатора и самоуправство арендодателя (ст. 330 УК РФ)

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

  • «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

  • «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

Права и возможности

Решение в сложившейся ситуации принимается в зависимости от того, имеется ли договор об аренде. Важно изучить все особенности процедуры выяснения отношений между сторонами в обоих случаях.

Найм

Чаще всего без договора заселяются родственники и знакомые. Но иногда допускается сдача квартиры и абсолютно посторонним лицам. Важно знать, как нужно действовать, на случай, если арендатор не пожелает платить и выселяться.

Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Если собственник попросит съехать с жилплощади, он может столкнуться с отказом. Кроме того недобросовестные жильцы обычно угрожают сообщить в налоговые органы о сдаче квартиры без договора. В этом случае владелец может быть оштрафован на крупную сумму.

Чтобы избежать неприятных последствий, нужно воспользоваться услугами юристов.

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата

Самостоятельно можно предпринять следующее:

  1. Собственник может прийти в квартиру в момент нахождения в ней арендатора. Необходимо взять с собой правоустанавливающие на недвижимость документы и удостоверение личности.
  2. В этот момент вызывается полиция. Необходимо сообщить, что в квартире находятся посторонние люди, отказывающиеся покинуть ее. По факту произошедшего составляется заявление.
  3. Для вскрытия замков в случае их смены приглашаются сотрудники МЧС и правоохранительные органы. Подтвердить право собственности нужно соответствующими бумагами.

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом

Выселить жильцов без договора можно в любое время. При этом не влияет наличие несовершеннолетних детей.

Образец договора аренды квартиры:

Договор

Если в наличии имеется договор, то угрозы и смена замков могут привести к плачевному результату. Ведь методы признаются незаконными, поэтому вероятнее всего навредят собственнику. Арендатор после суда понесет материальные убытки.

Договор, заключенный между сторонами, защищает право собственника и арендатора. Поэтому выселение жильца возможно только по решению суда.

В этом случае может быть принято несколько решений:

  • Договор может содержать пункт о досрочном расторжении. Условиями процедуры являются отсутствие арендной платы, применение помещения не по назначению, ущемление прав соседей, нанесение ущерба имуществу. В этом случае можно расторгнуть договор раньше срока. Важно, чтобы на обоих документах стояла подпись квартиранта. В момент выселения должны присутствовать свидетели. Если ставить подпись жилец отказывается, то уведомление просто зачитывается вслух.
  • Расторжение возможно при отсутствии арендной платы. Данное условие является веским для выселения. Доказать отсутствие оплаты можно с помощью самостоятельно составленной собственником ведомости. Важно собрать как можно больше документов, которые будут привлекаться в качестве доказательств в суде.
  • Жильцы могут не оплачивать коммунальные услуги. Предварительно требуется оформление договора на поставку услуг на имя квартирантов. В этом случае задолженность нужно будет требовать с них. Такие ситуации предусматриваются, когда договор заключается на длительный срок.
  • Недобросовестные жильцы могут нарушать права соседей. Если лица, проживающие в рядом расположенных квартирах, будут жаловаться на шум, возможно выселение квартирантов. Расторжение договора предусматривается в соответствии со статьей 687 Гражданского кодекса РФ. Соседи имеют право обратиться в полицию. После составления протокола собственник может попросить жильцов съехать. При этом предупреждать нанимателей за два месяца не требуется.
  • Собственник может прекратить найм и требовать расторжения договора при порче квартирантом имущества. Но по закону отводится определённый период на восстановление состояния квартиры. Обычно он длится от полугода до года. Если разрушения не будут устранены, последует выселение.
  • При наличии жалоб от соседей, квартирант может быть выселен из малосемейки или коммунальной квартиры. Важно уведомить жильца о принятом решении за два месяца. Письменное заявление от соседей может быть привлечено в качестве оснований.

Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

Как необходимо действовать

Если у арендатора имеется долг по оплате, выходов из ситуации может быть несколько. Важно помнить о некоторых обстоятельствах, которые могут стать основанием для принятия решения.

Выгнать

Просто так выгнать арендатора собственник не имеет права. Ведь в наличии имеется договор, который ограждает от незаконных действий обе стороны.

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

В соответствии с соглашением, арендодатель передает гражданину в пользование жилое помещение. При этом квартирант обязуется оплачивать аренду. Если последний нарушает правила договора, то это не говорит о том, что и собственник должен поступать так же.

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Важно проверить, предусматривает ли договор отказ от исполнения в одностороннем порядке при наступлении таких прав. Также стоит убедиться, имеются ли обстоятельства для обращения в суд при отсутствии вынесения одностороннего отказа.

Выселение через судебные органы оказывается довольно длительной процедурой. В это время оплата аренды может не производиться в связи с неплатежеспособностью арендатора.

Ограничить доступ

Арендаторы часто ограничивают доступ к помещению для недобросовестных съемщиков. Сделать это возможно только при наличии такого пункта в договоре. Однако иногда и прописывания факта в соглашении будет недостаточно.

Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

В рамках договора арендодатель должен передать имущество в пользование квартиранта. Поэтому ограничение доступа может быть расценено как нарушение прав. Ведь происходит удержание имущества.

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

В ходе рассмотрения дел в суде определяется, насколько соразмерны действия обеих сторон. Не всегда закон оказывается на стороне владельца недвижимости. Ведь сумма задолженности может быть признана незначительной.

Обращение в суд

Урегулировать вопрос можно в судебном порядке. В этом случае составляется исковое заявление.

Оно должно включать в себя:

  • данные проживающих в помещении;
  • сведения о заключенном договоре;
  • описание оснований, в соответствии с которыми происходит расторжение соглашения;
  • требования о прекращении действия документа и выселении жильцов.

В заявлении нужно ссылаться на статьи нормативно-правовых актов, регулирующих данный вопрос. Кроме того требуется приложить документы, подтверждающие слова истца. Также потребуется оплатить госпошлину в размере 200 рублей.

Данный вариант имеет один существенный минус. Пока будет рассматриваться дело, квартирант может на законных основаниях проживать в квартире. Выселение возможно только после вынесения судебного решения. На рассмотрение отводится от одного до трех месяцев.

Взыскание долгов

В статье 654 Гражданского кодекса РФ отмечается порядок оплаты аренды и сумма. Если такой пункт будет отсутствовать, договор считается недействительным. При этом на основании статьи 424 ГК РФ оплата коммунальных услуг не является обязательным платежом.

Статья 654 ГК РФ. Размер арендной платы

Статья 424 ГК РФ. Цена

В ходе досудебного урегулирования подается претензия нанимателю. Она рассматривается в течение 10 дней.

В документе нужно отразить:

  • данные адресата;
  • требования внести указанную сумму;
  • ссылки на законодательные нормы;
  • доказательства неправоты ответчика.

Претензия вручается лично нанимателю. Также можно направить ее по почте заказным письмом с уведомлением. Если результата не будет, дело направляется в судебные органы.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *