Арендодатель имеет право повысить арендную плату

Индивидуальный предприниматель сдает в аренду помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату один раз в год и на какую величину?

15 ноября 2010

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер арендной платы, а также порядок ее изменения определяются в договоре аренды по соглашению сторон. Единственное ограничение, предусмотренное законодательством, касается сроков изменения размера арендной платы, которое должно производиться не чаще одного раза в год.

Обоснование вывода:
Одним из основных принципов гражданского законодательства является свобода договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе по своему усмотрению определить условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания или сооружения. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы указанный договор считается незаключенным. Это правило применяется и к договору аренды помещения (смотрите, например, определение ВАС РФ от 28 мая 2008 г. N 4483/08, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 20 января 2010 г. N А45-10423/2009, ФАС Северо-Западного округа от 9 марта 2007 г. N А05-6614/2006-17).
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Разъясняя смысл данной нормы, ВАС РФ указал, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Итак, в договоре аренды арендная плата может быть определена как в твердой сумме, так и путем установления механизма ее определения (например в соответствии с формулой, заложенной в договоре). Во втором случае стороны договора получают возможность корректировать сумму арендных платежей в зависимости от изменения тех или иных переменных показателей, применяемых при расчете размера арендной платы (например курсы валют, индекс инфляции и т.п.). Происходящее при этом фактическое изменение размера арендной платы, как следует из Информационного письма, не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. В этом случае условие договора о размере арендной платы остается неизменным.
Кроме того, законодательство не запрещает включать в договор аренды условие о возможности одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем.
Однако в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 и от 18.02.1997 N 1852/96, ФАС Центрального округа от 06.09.2007 N А23-279/06Г-8-13 и от 14.09.2006 N А23-279/06Г-8-13, ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 N А06-6091/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009).
Таким образом, если договор аренды предусматривает возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем, то последний вправе не чаще одного раза в год изменять соответствующее условие договора, уведомляя об этом арендатора. Законодательство не устанавливает ограничений, в пределах которых может увеличиваться размер арендной платы при изменении этого условия. Однако соответствующие ограничения могут устанавливаться договором аренды. Стороны вправе определить в договоре порядок применения условия об одностороннем изменении арендодателем арендной платы, установив, например, пределы повышения арендной платы, а также обстоятельства, при наступлении которых такое повышение допускается. Если договором аренды возможность одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя не ограничена определенным пределом, то при реализации этого права арендодатель вправе установить любой размер арендной платы.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

1. Правило п. 1 комментируемой статьи о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок носит диспозитивный характер: оно может быть исключено договором аренды. В отдельных случаях от него отступает и закон (например, п. 2 ст. 627, ст. ст. 632 и 642 ГК). Следовательно, данное право арендатора носит ограниченный характер по сравнению с преимущественным правом покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором.

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора является правом на чужую вещь, а именно вещь, бывшую предметом истекшего договора аренды, которую арендатор желает вновь арендовать. Поэтому если эта вещь фактически и (или) юридически прекратила свое существование (например, вследствие раздела собственником принадлежавшего ему земельного участка на несколько новых, упразднения в установленном порядке торговых мест на розничном рынке ), то также прекращается и преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

———————————
Постановления ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2007 г. по делу N А05-8019/2006-3 и от 30 апреля 2008 г. по делу N А56-5285/2007.

3. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи для возникновения у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо наличие трех условий: 1) истечение срока договора; 2) надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору; 3) согласие арендатора с условиями, которые желает предложить арендодатель другому лицу как арендатору.

4. Несвоевременная уплата арендных платежей и нарушение арендатором иных условий договора свидетельствуют о его недобросовестности и лишают его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. При этом существенность или несущественность нарушений условий договора не влияет на решение вопроса о его недобросовестности, что подтверждается материалами судебной практики .

———————————
Постановления ФАС Московского округа от 24 марта 2006 г. по делу N КГ-А40/2224-06, ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу N А56-8467/2006.

5. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может иметь место в случае, когда он соглашается со всеми условиями, предложенными арендодателем другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей, о гарантиях сохранности арендованного имущества. Именно это следует из положения нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ — «при прочих равных условиях». Вследствие этого заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора .

———————————
См.: п. 32 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.

6. Предварительной посылкой для осуществления арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является обязательное письменное уведомление арендодателя арендатором о желании заключить новый договор. Срок, в течение которого арендатор обязан уведомить арендодателя о своем желании заключить новый договор, указывается в договоре, иначе такое уведомление должно быть произведено в течение разумного срока до окончания действия договора. Правило п. 2 ст. 314 ГК РФ о разумном сроке исполнения обязательства в данном случае неприменимо, поскольку направление уведомления о желании заключить новый договор аренды — это право, а не обязанность арендатора. Поэтому продолжительность разумного срока, о котором говорится в комментируемой статье, должна устанавливаться в каждом конкретном случае с учетом условий и существа обязательства, отношений сторон и правил деловой этики. Но в любом случае арендатор должен направить указанное уведомление не позднее истечения срока аренды.

Если порядок направления документов и сообщений урегулирован договором аренды, то письменное уведомление о желании заключить новый договор должно быть совершено в соответствии с этим порядком. Если же договор не содержит специальных предписаний на этот счет, то интересам арендатора более всего отвечает направление уведомления ценным письмом с описью вложения и почтовым уведомлением о вручении.

7. Если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то он считается нарушителем преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор как потерпевший вправе по своему выбору потребовать в суде: 1) перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды; 2) только возмещения таких убытков.

8. Право арендатора потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору не равнозначно праву на понуждение арендодателя к заключению договора на новый срок, так как последняя мера защиты интересов арендатора должна применяться в иных случаях, например при уклонении арендодателя от заключения договора аренды на основании предварительного договора аренды (ст. ст. 429, 445 ГК) .

———————————
См., например: Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132; Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 ноября 2009 г. N Ф03-6336/2009 и ФАС Московского округа от 27 ноября 2009 г. N КГ-А40/12492-09.

9. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не возникает в случае, когда налицо лишь намерение арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу, но сам договор между ними еще не заключен. Дело в том, что перевод прав и обязанностей возможен только по уже заключенному договору аренды, а иных способов защиты нарушенного преимущественного права арендатора норма п. 1 комментируемой статьи не предусматривает .

———————————
Вместе с тем судебная практика пестрит делами, в которых судьи обнаруживают такое преимущественное право даже при наличии лишь намерения арендодателя передать имущество в аренду третьему лицу. См., например: Определения ВАС РФ от 7 августа 2009 г. N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4 и от 25 декабря 2009 г. N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746, а также Постановления ФАС Дальневосточного округа от 23 июня 2009 г. N Ф03-2498/2009, от 29 июня 2009 г. N Ф03-2360/2009.

10. Норма п. 2 комментируемой статьи является императивной. Поэтому условия договора аренды, согласно которым вводится запрет на возобновление договора аренды после истечения его срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя при фактическом продолжении использования арендованного имущества арендатором, следует признать ничтожными .

———————————
Судебная практика по данному вопросу весьма противоречива. Сравните, с одной стороны, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 27 марта 2009 г. N А79-3187/2008, ФАС Уральского округа от 13 января 2010 г. N Ф09-1996/09-С6 и, с другой стороны, Постановление ФАС Уральского округа от 3 апреля 2008 г. N Ф09-1424/08-С6.

11. Действие императивного предписания п. 2 ст. 622 ГК РФ не может быть распространено на случаи, когда законодателем вводятся специальные императивные нормы о предельных сроках аренды отдельных видов имущества. Так, согласно п. 7 ст. 22 Земельного Кодекса РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных и муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более одного года. Очевидно, что при фактическом использовании таких участков по истечении года со дня их передачи в аренду даже при отсутствии возражений со стороны арендодателя не приходится говорить о возобновлении договора аренды .

———————————
На подобных позициях стоит и современная судебная практика. См., например: Постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А56-2308/2007, от 11 марта 2008 г. по делу N А56-3642/2007.

12. Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором по истечении срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или невозобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомления, содержащего отказ от продления договорных отношений на прежних условиях, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений . И наоборот, если арендатор уведомил арендодателя об отказе от договора, и при этом продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель не возражает против такого пользования, то это свидетельствует о возобновлении договора на прежних условиях на неопределенный срок .

———————————
Такая позиция доминирует и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2006 г. по делу N КГ-А41/7087-06-П, от 14 декабря 2009 г. по делу N КГ-А41/13060-09, ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-47994/2008″. Однако справедливости ради следует сказать, что имеют место и решения, основанные на противоположной точке зрения. См., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25 декабря 2009 г. по делу N Ф03-7359/2009.

Аналогичный подход прослеживается в материалах судебной практики. См., например: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 апреля 2007 г. по делу N А56-26630/2006.

Одностороннее повышение арендной платы возможно

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ сказано: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом договоре.

Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции).

Если в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы, ФАС Волго-Вятского округа полагает, что ее повышение оформляется дополнительным соглашением.

Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение об изменении арендной платы тоже должно пройти госрегистрацию. Незарегистрированное соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам. Подобные выводы сделаны в постановлениях ФАС Уральского округа от 16.01.2007 и 09.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5119, Дальневосточного округа от 06.02.2007 и 30.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5592.

Перечисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда указанный в договоре механизм ее исчисления предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств, в частности изменения МРОТ или действующего законодательства (например, в связи с принятием мэром города решения об изменении размера арендной ставки). Тогда согласия арендатора на повышение арендной платы и оформления дополнительного соглашения не требуется.

Ответы юристов (2)

Изменение арендной платы должно быть предусмотрено договором аренды. Если арендная плата фиксированная на весь год и не подлежит изменению, то в таком случае арендодатель не имеет право повышать арендную плату.

И еще. Вы пишите, что договор аренды был заключен на один год. Была ли государственная регистрация данного договора? Если нет, то в таком случае Ваш договор аренды не имеет юридической силы, то есть он между Вами и вашем арендодателем просто не заключен. Возможно арендодатель знает эту тонкость и пользуется ею. А раз так, то в случае Вашего отказа платить он просто попросит Вас освободить занимаемую площадь.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

>Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?

Достаточно распространенной является практика включения в договор аренды помещения права арендодателя увеличивать стоимость аренды в одностороннем порядке. Что делать в таких случаях арендатору, тем более в столь непростое для всех время? Об этом ниже.

Своим клиентам, во избежание злоупотреблений со стороны арендодателя, я рекомендую исключать такое условие, в особенности, при заключении договора сроком до 11 месяцев. Если же арендодатель отказывается исключить условие об одностороннем увеличении стоимости аренды, важно предусмотреть право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке с условием возврата обеспечительного платежа.

Арендатору, уже заключившему договор с условием об увеличении стоимости аренды в одностороннем порядке, необходимо знать следующее:

1. Изменять цену можно не более 1 раза в год

Возможность изменять размер арендной платы не более 1 раза в год установлена п. 3 ст. 614 ГК РФ. Кроме того, Президиум ВАС РФ дополнительно разъяснил, что условие договора о размере арендной платы не может изменяться в течение года (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

Таким образом, арендатор вправе оспаривать повторное увеличение арендодателем стоимости аренды в течение одного года.

2. Увеличение стоимости аренды может быть признано судом злоупотреблением правом

Арендатор имеет право в судебном порядке требовать признания действий арендодателя по увеличению стоимости аренды злоупотреблением правом, с учетом соблюдения следующих условий:

  • стоимость аренды увеличена непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в той же местности;
  • цена существенно превысила среднерыночные ставки аренды.

(См. п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Признав действия арендодателя злоупотреблением правом, суд выносит решение об отказе во взыскании с арендатора арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки.

При этом, арендатор должен доказать размер среднерыночных ставок аренды аналогичного имущества в той же местности. В данном случае, арендатору стоит провести независимую экспертизу арендных ставок. Дополнительными доказательствами могут служить также сведения из открытых источников: объявления об аренде с сайтов и газет (cian.ru, irr.ru, avito.ru и т.д.); аналитические обзоры ставок аренды, публикуемые информационными изданиями (Коммерсантъ, РБК и т.д.); любые другие независимые аналитические исследования. Хорошо, если будут представлены сразу несколько доказательств, подтверждающих позицию арендатора.

3. Размер арендной платы может быть уменьшен в судебном порядке

Частью 4 ст. 614 ГК РФ предусмотрено право арендатора уменьшить размер арендной платы, в случае изменения в худшую сторону состояния имущества или условий его использования по независящим от арендатора причинам.

Например, основанием для уменьшения стоимости аренды, могут быть следующие обстоятельства:

  • ограничение доступа к арендуемым помещениям;
  • несанкционированное отключение коммуникаций;
  • проведение несогласованных работ, препятствующих использованию арендуемого помещения;
  • расхождение условий аренды, декларируемых в коммерческих предложениях арендодателя или обещанных им арендатору иным образом до момента подписания договора (например, число посетителей торгового центра меньше заявленного, несоответствие целевой аудитории и т.д.);
  • несоответствие арендуемого помещения целевому назначению, указанному в договоре.

Таким образом, в случае наличия вышеуказанных обстоятельств, арендатор вправе обратиться в суд с иском об уменьшении размера арендной платы.

Использование арендатором вышеуказанных рекомендаций, наряду с активной позицией, даст возможность защитить свои права в случае недобросовестных действий арендодателя.

Повышение стоимости аренды

Гражданским законодательством предусмотрен принцип свободного договора, который заключатся в то, что все его положения устанавливаются по согласию сторон. Вместе с тем, в соответствии со статьями 421 и 422 Гражданского кодекса России, присутствует ряд исключений, когда определенные условия четко регламентируется отдельными нормативными актами.

Таким образом, только непосредственное указание в договоре на вероятность увеличения платежей за аренду, служит правовым основанием для их индексации. Так, в договоре может быть прописано, что величина платежей подлежит пересмотру в рамках официального уровня инфляции или в случаях увеличения размера оплаты по коммунальным обязательствам и т.п.

Естественно каждому здравомыслящему человеку хочется, чтобы договорные условия были постоянными и не подвергались индексированию, то есть, чтобы была прописана постоянная и неизменная сумма ежемесячных платежей, без предоставления арендодателю права на ее увеличение.

Однако найти собственника, который бы согласился на такие условия, задача не из легких. Ведь чтобы не говорили с высоких трибун об улучшении качества жизни, но ежемесячные коммунальные платежи постоянно повышаются, цена на квартиры растет в след за инфляцией, внутридомовое оборудование изнашивается и подлежит ремонту и так далее… Данные реалии, безусловно, являются образующим фактором увеличения арендных платежей.

В большинстве случаев стоимость аренды разбивается на две части и составляет базовую и переменную величину.

Базовая выплата изменяется в зависимости от движений на рынках недвижимого имущества. Многие риелторы советуют арендодателем предусмотреть условия ежегодного индексирования базовой части на объем инфляции (так называемый индекс потребительской корзины).

Переменная выплата состоит из коммунальных и эксплуатационных обязательств. Сегодня практически любой договор содержит пункт по увеличению его стоимости пропорционально из росту.

Самой распространенной ошибкой можно считать указание в договоре возможности поднятия цены в одностороннем порядке при изменении обстановки на рынке без конкретизации точного размера движений рынка. Это приведет к неизбежному спору между сторонами. Во избежание таких ситуаций я бы рекомендовал предусматривать ставку увеличения арендной платы фиксированного размера. За отправную точку всегда можно взять ключевую ставку, установленную Банком России.

Вопросы обжалования увеличения арендной платы в одностороннем порядке

Как я отмечал выше, самым распространенным спором является обжалование фактов одностороннего увеличения сумм оплаты за арендуемое жилье. Наиболее полезной мне представляется практика, сформированная в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 за No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Пленум рекомендует судам во всех случаях устанавливать наличие фактов, свидетельствующих о злоупотреблении арендодателей в части одностороннего увеличения платежей по аренде. Выясняется это посредством процентного сопоставления средне рыночных ставок относительно величины поднятой аренды. И в том случае, если суд выяснит существенное превышение, в соответствии с п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса России, в получении арендных выплат, в части превышающей среднерыночные показатели, будет отказано.

Также считаю важным отметить, что даже при содержании в договоре пунктов об одностороннем изменении собственником платы за квартиру в соответствии с п.3 ст. 614 Гражданского кодекса России, изменять цену договора более 1 раза в год, он не вправе (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. No 73).

Что делать если арендодатель повысил арендную плату

Однако полностью забывать о необходимых платежах нельзя, это может привести к наложению неустойки. В ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса России четко определено, что внесение своевременной платы – это прямая обязанность владельца арендуемого помещения. И необоснованное, по вашему мнению, повышение арендных платежей в список исключений из названого правила не входит. Нельзя отказаться от исполнения прописанных в договоре условий в одностороннем порядке (ст. 310 Гражданского кодекса России).

Итак, подводя некий итог всему вышесказанному отмечу, что во избежание неприятных сюрпризов, связанных с увеличением арендных платежей в одностороннем порядке, необходимо тщательно прописывать порядок исчисления денежных средств за арендуемое жилье в договоре. Грамотно составленный договор обезопасит вас от принимаемых арендодателем попыток увеличения платежей. Это самый надежный метод сохранить с владельцем снимаемой вами квартиры добрые и партнерские отношения.

На этом все, не буду перегружать статью лишней информацией. Если на этом этапе что-либо осталось непонятным или у вас возникли дополнительные вопросы, требующие квалифицированной юридической помощи (в том числе по внесению изменений в договор аренды), можете смело задавать их через представленную ниже форму. Консультация юриста бесплатна.

Поблагодарить меня за проделанный труд можно поделившись данной статьей в социальных сетях.

Механизм изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества

Данная ситуация прежде всего вызвана тем, что стороны при заключении договора аренды большое внимание уделяют вопросу согласования размера арендной ставки и другим существенным условиям договора аренды, а механизм изменения арендной ставки часто сторонами в договоре не прописывается, либо регламентируется некорректно.
На практике это влечет большое количество споров, поскольку у арендодателя всегда есть соблазн повысить размер аренды при отсутствии надлежащей регламентации данного вопроса в договоре. В данной статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы порядка (механизма) изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества.
Общее правило
Согласно пункту 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Указанное правило на практике ранее вызывало немало трудностей как у сторон договора, желающих изменить размер арендной платы, так и среди судейского корпуса в вопросе ее толкования, поскольку существовало несколько основных позиций по вопросу толкования указанной статьи ГК РФ:
При этом в большей степени и участники оборота и суды руководствовались позицией Президиума ВАС РФ, которая изложена в информационном письме от 11.01.2002 № 66 (п. 11): «…при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».
Таким образом, ранее превалировал подход, что даже двусторонним соглашением стороны не вправе были пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год, поскольку такие соглашения являются ничтожными (постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17).
С выходом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подходы к толкованию пункта 3 ст. 614 ГК РФ изменились и в этом вопросе появилась определенность.
Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум ВАС РФ по аренде №73) норма, заложенная в пункт 3 статьи 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Таким образом, в настоящее время судебная практика исходит из права сторон договора аренды самостоятельно решать вопрос об изменении размера арендной платы путем подписания дополнительных соглашений (неограниченное количество раз в течение года, в том числе первого года аренды). Однако если одна из сторон против изменения размера арендной платы и подписания соответствующего дополнительного соглашения, а условия договора аренды позволяют арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, то такое изменение может быть не чаще одного раза в год. Указанное ограничение по замыслу законодателя должно защищать слабую сторону договора аренды (арендатора) от «произвола» арендодателя.
Одностороннее изменение арендной платы по инициативе арендодателя
В настоящее время также появились важные для оборота изменения в части регулирования одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя.
Сформирован подход, что право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, когда такое право прописано в договоре аренды, не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон.
С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Пленум ВАС РФ по аренде №73).
За год с небольшим уже сформировалась судебная практика по спорам, где арендатор в целях защиты своих нарушенных прав применял данные разъяснения ВАС РФ и оспаривал (признавал недействительными) сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора о размере арендной платы, оформленные в виде уведомления арендодателя (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 мая 2013 г. N А58-3082/2012).
Индексация арендной платы
Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки, сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.
Судебная практика подтверждает эффективность данной рекомендации, поскольку наибольшее количество споров по изменению арендной ставки происходит тогда, когда данный вопрос в договоре не урегулирован и разрешается сторонами уже в процессе исполнения договора аренды, а не на стадии его согласования и заключения.
Для того чтобы корректно регламентировать механизм изменения (индексации) арендной платы по договору необходимо знать следующее:
1) Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. (см. Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О).
2) Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Таким образом, изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом такого изменения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под вышеуказанные ограничения, установленные данной статьей.
Однако включение в договор аренды механизма изменения арендной ставки не в полной мере гарантирует отсутствие споров между сторонами по вопросу уплаты аренды, поскольку очень часто такой механизм прописывается либо очень сложно, либо не в полной мере регулирует изменение арендной ставки, что влечет возникновение споров.
Для понимания приведем пример из судебной практики. Так, стороны в договоре прописали условие, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.
Предусмотрев в договоре возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов арендатора на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы, что повлекло произвольное увеличение арендной платы арендодателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009).
Если говорить о сложности механизма изменения арендной платы, то здесь важно помнить, что если в договоре прописан такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате будет являться несогласованным, что в свою очередь может повлечь признание договора аренды незаключенным в судебном порядке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21; постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007).
В этой связи очень важно согласовать в договоре аренды такой механизм изменения арендной платы, который будет четко и детально регулировать основания и порядок изменения арендной платы, размер которой надлежащим образом согласован сторонами.
Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009).
В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления (Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009).
Важно знать, что изменение арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения и подпадает под действие п. 3 ст. 614 ГК РФ. В случае если договор аренды был зарегистрирован, то такое соглашение также требует регистрации (Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204).
В заключении еще раз отметим, что сторонам целесообразно на стадии переговоров выработать и согласовать взаимовыгодный механизм изменения арендной ставки по договору; определить условия, при наступлении которых стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы (как в сторону повышения так и понижения), а также четко и надлежащим образом прописать порядок такого изменения.
Материал подготовил Василий Трофимов, руководитель проектов, адвокат МКА «Яковлев и Партнеры».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *